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上坤地产看上去“很不好”

2023-04-21 12:56:48    来源:中金在线财经号

斑马消费 杨柘

中国巴菲特林劲峰曾在社交账号上,写下过这样一句话:“欲戴王冠,必承其重”。如果他的商学院同窗朱静看到了,此时应该会有别样的感触。

2022年,朱静执掌的上坤地产遭遇上市以来首次巨亏,且百亿债务重压在身,如何走出危机?


(相关资料图)

在林劲峰的印象里,朱静智慧兼有干练,做每一笔投资都会计算回报,这样企业可能会走的更快更远。

时至如今,朱静终究没能给投资者们带来一个“看起来很好的”上坤。

巨亏20亿

上坤地产(06900.HK)两度延迟披露2022年业绩,中小投资者们已见怪不怪。因为在3月20日的盈利警告中就已明确,去年录得公司拥有人应占亏损金额介于17亿元至22亿元之间。

4月20日年报姗姗来迟,公司录得营业收入30.34亿元,同比下降63.62%、归母净利润亏损19.37亿元,同比大降874.62%。

二级市场却是另一番表现。昨日复牌,公司股价盘中最高涨幅52.63%,午后跳水,收报于0.037港元,跌2.63%,总市值7670万港元。

朱静、林劲峰是公司第一、第二大股东,截至去年6月底,间接或直接分别持有公司7.545亿股(36.40%)、6.224亿股(30.03%)。

这样的表现,应该是公司董事长朱静最不愿看到的一幕。2020年11月17日,公司登陆港股首日,收报2.3港元,总市值46亿港元。

两年多时间一晃而过,中国房地产行业深度调整下,一大批房企默无声息地倒下,上坤地产如今也彻底拉胯了。

公司认为,出售物业确认收益减少、宏观市场以及美元汇率波动等因素,直接导致由盈转亏。

去年,公司录得合约销售额82.9亿元、合约销售面积64.36万平方米,较上年分别下降66.63%和66.81%,已被甩出了百强阵营。

薄薄的家底

在房地产行业中,朱静这位为数不多的女掌门,一直保持着每年必写一篇新年献词的习惯。她在去年的新年献词中提到,房地产行业经营环境很长时间里不会发生扭转,提前剧透了2022年的发展困境。

公司在去年初解决2022年1月到期1.85亿美元优先票据,后在7月完成2.1亿美元优先票据交换要约,对外称年内已无境外债到期,实际债务压力风雨欲来。

2022年11月1日,公司未能获未偿还票据本金总额75%以上持有人同意而引发票据违约,造成一笔2023年到期13.5%优先票据交叉违约,踏进出险房企行列。

截至去年12月底,公司银行及其他借款、优先票据规模合计104.04亿元,其中未来12个月内须偿还78.91亿元。同期,现金及现金等价物仅2.21亿元。

此外,公司未偿若干优先票据本金及利息9080.40万元,触发若干优先票据违约合计25.53亿元;计息及其他借款12.58亿元未如约偿还,致计息银行及其他借款12.87亿元立即到期。

鉴于公司持续经营下存在多项不确定性因素,核数师安永拒绝对年度业绩发表意见。

公司坚持认为,通过借款续贷、展期,加快销售以及出售若干项目公司股权,能够履行未来12个月内的财务责任。

近年来,公司背上沉重的财务包袱。2022年、2022年,资本化前,仅计息银行及其他借款利息就分别高达13.24亿元和13.71亿元。

去年,公司资产负债率87.85%,同比上升7.30个百分点。

能否挺过危机?

今年一季度百强房企销售普遍实现正增长,上坤地产销售状况仍不容乐观。

前3个月,公司连同合营、联营公司的累计合约销售金额约10.7亿元,同比下降63.48%。这对于化解巨额债务,无异于杯水车薪。

13年前,朱静离开建业集团,远赴上海创立上坤地产。未曾想,自己不得不把前老板胡葆森走过的化债之路,再走一遍。

危急时刻,胡葆森可以向河南国资求援,朱静只能靠多方化缘。

卖子回血,可能更快更直接。今年1月以来,公司已陆续将杭州恒坤、慈溪星坤等企业股权摆上货架。加上2021年以来出售的合肥坤佳、河南宸博等企业,已痛失数座城池,区域进一步收缩。

为补齐“短板”,公司通过共建模式在安徽、浙江、山东及河南等地获取第一批核心项目,由重投入倾向于轻资产运营。

尽管朱静胸怀野心,但在现实面前,她也不得不选择妥协。2019年,她曾表示,希望在3-5年内,能否保持50%的复合增长率。

爬出债务泥潭,还能靠林劲峰吗?这位朱静昔日商学院同窗兼好友,曾不惜清仓贵州茅台股票支持上坤从碧桂园、万科嘴边夺走上海佘山项目这块肥肉。现在,恐怕没有心情回忆上坤这枚“勋章”了。

这几年,林劲峰更大的兴趣在于白酒,不仅入股西凤酒,还以高炉家酒等酒企为核心,整合地方白酒企业,2014年在安徽亳州设立徽酒集团。

2021年,徽酒集团实现销售4.039亿元,亏损4751万元。加上近几年来人事动荡,以至于徽酒集团辗转不前。

他到底是不擅长具体操盘,还是得回到资本运作的老本行上去。

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