上坤地产看上去“很不好”

斑马消费 杨柘

中国巴菲特林劲峰曾在社交账号上，写下过这样一句话：“欲戴王冠，必承其重”。如果他的商学院同窗朱静看到了，此时应该会有别样的感触。

2022年，朱静执掌的上坤地产遭遇上市以来首次巨亏，且百亿债务重压在身，如何走出危机？

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在林劲峰的印象里，朱静智慧兼有干练，做每一笔投资都会计算回报，这样企业可能会走的更快更远。

时至如今，朱静终究没能给投资者们带来一个“看起来很好的”上坤。

巨亏20亿

上坤地产（06900.HK）两度延迟披露2022年业绩，中小投资者们已见怪不怪。因为在3月20日的盈利警告中就已明确，去年录得公司拥有人应占亏损金额介于17亿元至22亿元之间。

4月20日年报姗姗来迟，公司录得营业收入30.34亿元，同比下降63.62%、归母净利润亏损19.37亿元，同比大降874.62%。

二级市场却是另一番表现。昨日复牌，公司股价盘中最高涨幅52.63%，午后跳水，收报于0.037港元，跌2.63%，总市值7670万港元。

朱静、林劲峰是公司第一、第二大股东，截至去年6月底，间接或直接分别持有公司7.545亿股（36.40%）、6.224亿股（30.03%）。

这样的表现，应该是公司董事长朱静最不愿看到的一幕。2020年11月17日，公司登陆港股首日，收报2.3港元，总市值46亿港元。

两年多时间一晃而过，中国房地产行业深度调整下，一大批房企默无声息地倒下，上坤地产如今也彻底拉胯了。

公司认为，出售物业确认收益减少、宏观市场以及美元汇率波动等因素，直接导致由盈转亏。

去年，公司录得合约销售额82.9亿元、合约销售面积64.36万平方米，较上年分别下降66.63%和66.81%，已被甩出了百强阵营。

薄薄的家底

在房地产行业中，朱静这位为数不多的女掌门，一直保持着每年必写一篇新年献词的习惯。她在去年的新年献词中提到，房地产行业经营环境很长时间里不会发生扭转，提前剧透了2022年的发展困境。

公司在去年初解决2022年1月到期1.85亿美元优先票据，后在7月完成2.1亿美元优先票据交换要约，对外称年内已无境外债到期，实际债务压力风雨欲来。

2022年11月1日，公司未能获未偿还票据本金总额75%以上持有人同意而引发票据违约，造成一笔2023年到期13.5%优先票据交叉违约，踏进出险房企行列。

截至去年12月底，公司银行及其他借款、优先票据规模合计104.04亿元，其中未来12个月内须偿还78.91亿元。同期，现金及现金等价物仅2.21亿元。

此外，公司未偿若干优先票据本金及利息9080.40万元，触发若干优先票据违约合计25.53亿元；计息及其他借款12.58亿元未如约偿还，致计息银行及其他借款12.87亿元立即到期。

鉴于公司持续经营下存在多项不确定性因素，核数师安永拒绝对年度业绩发表意见。

公司坚持认为，通过借款续贷、展期，加快销售以及出售若干项目公司股权，能够履行未来12个月内的财务责任。

近年来，公司背上沉重的财务包袱。2022年、2022年，资本化前，仅计息银行及其他借款利息就分别高达13.24亿元和13.71亿元。

去年，公司资产负债率87.85%，同比上升7.30个百分点。

能否挺过危机？

今年一季度百强房企销售普遍实现正增长，上坤地产销售状况仍不容乐观。

前3个月，公司连同合营、联营公司的累计合约销售金额约10.7亿元，同比下降63.48%。这对于化解巨额债务，无异于杯水车薪。

13年前，朱静离开建业集团，远赴上海创立上坤地产。未曾想，自己不得不把前老板胡葆森走过的化债之路，再走一遍。

危急时刻，胡葆森可以向河南国资求援，朱静只能靠多方化缘。

卖子回血，可能更快更直接。今年1月以来，公司已陆续将杭州恒坤、慈溪星坤等企业股权摆上货架。加上2021年以来出售的合肥坤佳、河南宸博等企业，已痛失数座城池，区域进一步收缩。

为补齐“短板”，公司通过共建模式在安徽、浙江、山东及河南等地获取第一批核心项目，由重投入倾向于轻资产运营。

尽管朱静胸怀野心，但在现实面前，她也不得不选择妥协。2019年，她曾表示，希望在3-5年内，能否保持50%的复合增长率。

爬出债务泥潭，还能靠林劲峰吗？这位朱静昔日商学院同窗兼好友，曾不惜清仓贵州茅台股票支持上坤从碧桂园、万科嘴边夺走上海佘山项目这块肥肉。现在，恐怕没有心情回忆上坤这枚“勋章”了。

这几年，林劲峰更大的兴趣在于白酒，不仅入股西凤酒，还以高炉家酒等酒企为核心，整合地方白酒企业，2014年在安徽亳州设立徽酒集团。

2021年，徽酒集团实现销售4.039亿元，亏损4751万元。加上近几年来人事动荡，以至于徽酒集团辗转不前。

他到底是不擅长具体操盘，还是得回到资本运作的老本行上去。

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