每次都被昆明人抢疯的跃层，5年后高调到滇池边了

凤凰网房产 作者蒋冬琼

1981年，云南省第一家房地产开发公司中房集团成立，一年后中房迈出了昆明地产历史上划时代的一步，虹山小区成为昆明第一个居民住宅小区，随后中房又开发了前卫营组团、吹箫巷组团等住宅项目。

但放在今天的标准来看，八十年代的房子也就是能住而已，规划设计、舒适性基本谈不上。

(资料图片仅供参考)

昆明楼市真正开始品质化探索，是从银海地产开始。

1993年，银海地产在国贸片区开发银海花园，首创双卫设计、侧排水管道设置、卫生间降板式设计，开创了当时的楼市先河。

一年后，银海温泉花园带来昆明第一个带会所的项目，再次创下游泳池、温泉水、电梯小高层等设计先例。同时，它也带来了昆明楼市最早的豪宅跃层，以6米高的中空客厅刷新品质改善的标准。

此后近30年间，跃层在昆明市场上有过高潮，有过低谷，几近消亡。

01

昆明跃层“消亡史”

提起跃层，就不得不提别墅和豪宅。

九十年代末，昆明第一个别墅小区诞生，开启别墅豪宅时代。从北市区到翠湖、世博、海埂，几个老牌富人区的崛起和别墅都息息相关，人居选择也经历了从“大面积”到“生态宜居”的标准变化。

但也正是因为别墅低密、生态的属性，大部分产品在地段、配套上都不尽如人意，“限墅令”的出现更进一步缩小了别墅的选择范围。

在此背景下，具备别墅空间感，但又比别墅位置、配套好的跃层就成为承载高端品质住宅需求的主流产品之一，自出现后一直都是昆明人的心头好。

当时，官房、城建股份、银海、江东、星耀、俊发地产等昆明主流开发商都热衷于规划跃层住宅。银海温泉花园、俊发蓝湖俊园、华夏园、凤凰城、时代风华、公园道一号、新希望白麓城、河畔俊园等众多项目都做了跃层，广受欢迎，如今在二手房市场上也是抢手货。

由于跃层是两套平层叠加，两层层高均不低于2.8米，随着土地成本高企、建筑设计规范趋严，跃层产品的设计难度与利润差距逐渐扩大，开发商做跃层的积极性越来越低。

最大的转折点在于2018年11月的一纸文件。

《关于进一步规范跃层住宅户型设置的通知》/图源昆明市规划局

当时，市规划局下发《关于进一步规范跃层住宅户型设置的通知》，对跃层住宅的户型设计做出了严格规范，要求多、高层住宅建筑标准层原则上不得设置跃层住宅户型；若设置跃层住宅户型的，对室内中空部分面积、位置、数量都做了明确规定与限制。

跃层越来越成为楼市的少数派。

《通知》之后，跃层在市场上所占的份额逐年缩减，绝大多数项目均没有规划跃层房型，少量楼盘即便有，如山海湾8号、中海·云麓九里、华夏·澜台府、隆盛府等部分有跃层在售的高端改善项目，一般每个楼盘也就几套十几套，大部分都是顶跃、底跃。

即使2021年，昆明市规划局新规发布，依旧未有新的跃层项目出现。由于顶跃、底跃数量过少，开发商每次推售时一般也不会过多声张，消息灵通的早早就守着预订完了，这使得跃层进一步成为一种带着小众标签的“奢侈品”。

唯独有一次例外，是早在《通知》前就过规的某项目，2020年一次性推出上千套2梯9户跃层住宅，当日便售罄抢空，有购房者形容彼时的盛况：

疯了一样，鞋都抢飞。

2020年某项目跃层开盘现场/图源春城晚报

更甚者，翠湖边很多低层住宅的顶层住户在房顶违章加盖了一层建筑，直接“平层变跃层”，用来做储藏室或私家花园。

足见，昆明跃层市场需求旺盛，供需严重不对等。

02

大跃层归来滇池边

所幸，2023年至今，不仅楼市带着暖意回归，几近消亡的跃层也悄悄回到了昆明市场。

近期，滇池东岸推出200套大跃层住宅，想要填补2018年“限跃令”以来的大跃层空缺。

回归是件好事，但如今洋房、合院、大平层等业态在高端市场分庭抗礼，缺席已久的跃层如何打出漂亮的翻身仗？

滇池晴翠的思路是地段+生态+产品。

卓越·滇池晴翠跃层/渲染意境图

从历史经验看，除了空间的占有，昆明人的跃层情结还有一些地理气候、生态资源的因素。

以山海湾8号、俊发生态半岛、华夏·澜台府、中海·云麓九里为例，近5年的跃层产品大都集中在生态资源优越的高端项目上，或是近滇，或是靠湖，低密舒适的居住体验是标配。

显而易见，跃层虽然少了，但门槛却在提高，从“介于平层与叠墅之间”的住宅演化为一类更加纯粹的改善产品。

以滇池晴翠为例，背靠“亚洲花都”，占据滇池东岸一线海景位置，路对面就是滇池湿地，在生态、文旅资源上可谓是老天给饭吃。

别的不说，不管是去年以来频频出圈的卧龙古渔村、江尾村，还是人们争相打卡的王官、斗南、滇池生态湿地公园，都在滇池晴翠5分钟生活圈内，这一点就足够让长途跋涉去逛公园的人羡慕了。

滇池湿地实拍图

拉到板块内来看，斗南片区不仅在呈贡的发展版图中占据重要位置，在整个昆明乃至云南的经济发展格局中也是关键部分。为匹配亚洲第一大鲜切花交易市场的形象品质，打造花卉交易、研发、旅游等融合共生的“大花卉”全产业链特色小镇，昆明政府近几年在斗南花卉产业综合配套服务及公共服务设施的完善上付出了巨大的资金和人力。

其中，道路交通的升级改造是推进较快、成效显著的一环：不仅地铁4号线已通车，双向8车道的古滇大道也已通车至同样改为双向8车道的金桂街，两条主干道下方均建有综合管廊，为后续片区的电力、通信、燃气、给排水等运营检修管理打下良好基础。

双向8车道的古滇大道金桂街至可乐村段已通车

可以说，现在无论是开车去斗南花市买花，还是去湿地公园赏景，都有种“大道平坦似磨石，笔直像箭杆”的畅通感。

而滇池晴翠就在地铁4号线和古滇大道上，古城站、梅子村站分别位于项目北端和南端，加上西侧的环湖东路，项目东南西北四面的道路均已建好通车，出行便捷。

到这儿，滇池晴翠已经占据了滇池东岸最丰厚的生态、文旅、交通资源，有了撑起改善大跃层的底层基石。

天时、地利都有了，这是滇池晴翠大跃层一展身手的好机会。

据了解，滇池晴翠占地约560亩，分为16个地块，目前拿出位于东南侧的A14地块做了6栋围合式板楼，总层数16~18层，除顶楼为大平层，其余均为单套层高2.9米+2.9米的纯正跃层，建筑面积统一为143㎡，实得面积超190㎡。

也就是说，业主只需要花普通平层的钱，就能占有x2的立体居住空间，过上“80%的别墅生活”。

为什么这么说？

03

找不出竞品的全能型改善

据贝壳研究院报告，重点50城的改善购房占比已由2020年的26%提升到2022年的30%，追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分改善消费者换房的主要驱动因素。

以斗南片区为例，斗南花卉小镇虹吸了大量上下游企业和经营者；其近滇池、地铁途经的地段优势则吸引了很多看重资产配置和城市长期发展能量的外延客群；再加上原住民的换房需求，其改善市场是一块不小的蛋糕。

再进一步，会选择在滇池边买房的人，一般要求都低不了：

既要空间大，又要环境好；既要安静舒适，又要便利繁华；既要动静分区互不干扰，又要一家人和乐融融。

跃层恰好是一个能在各方面满足需求的产品形态。而滇池晴翠的大跃层细看下来，很多设计点都比想象的更精彩。

卓越·滇池晴翠跃层全景/实拍图

一般来说，住宅中只有叠拼、联排、合院才享受独门独户的待遇，大部分低密洋房也只能做到1梯2户，共用过道前厅。

而从平面规划图来看，A14地块虽是2梯2户设计，但由于2户人家中间设置了常闭防火门，实际生活中能够实现1梯1户、独门独户的归家动线和居住体验。

以滇池晴翠143㎡端户装修体验馆所展示的场景为例，电梯处留出了9㎡的入户前厅，可做朴实无华的收纳、置物区，也能花点心思打造浪漫轻奢的假山流水，花花世界。进入户内，长3.7米*宽1.5米*高5.8米的超大生活阳台，同时晾下八床被子都不是问题，而另一侧长6.75米*最宽处2.4米*高5.8米的豪华星空露台，则完全能满足一家人观星赏月、烧烤聚会的小情调。

卓越·滇池晴翠跃层星空露台/渲染图

这样一来，合院/别墅“前庭后院”的生活是不是有了具象感受？

此外，不同于以往很多高梯户比、户型狭长的跃层，A14地块的大跃层做到了9.58米的大面宽，单是横厅就有6.75米，会客区面积约32㎡，一楼还设置楼梯间储物区、老人房、生活阳台和公卫。

卓越·滇池晴翠跃层大横厅/装修体验馆实景图

二楼的超大主卧套房打通书房后则可达到约35㎡的奢阔空间，相当于普通住宅好几间卧室面积；两个儿童房一南一北，北侧的做成两面大玻璃的转角阳光房，可以说是面面俱到，考虑周全。

空间感上，A14地块大跃层已经比部分别墅和院子产品要强，而它碾压大平层的一大优势则是：立体式动静分区。

看过大平层的人都知道，即使是设计了双套房的200㎡大跃层，也很难做到动静分区，无论是卧室与餐客厅各居一边，还是餐客厅放置于两个卧室套房的中间，一个平面上的生活都避免不了动线交叉和私密性不足。

卓越·滇池晴翠跃层产品/渲染图

大跃层的立体式布局却能轻松解决这一痛点，楼上楼下互不打扰，主人、老人、孩子都有独立的办公、娱乐及私人空间，避免了几代人生活的局促无措和生活习惯不同带来的摩擦。

最后，A14地块大跃层还具有多变、可改造的属性，能够满足不同家庭、多代人的改善愿景。除了样板间展示的五室两厅一厨三卫二阳台的三代同堂之家以外，后续业主也可以根据需要改为客厅半挑空的大三房，或其他更匹配自身需求的房型。

这样的跃层，在昆明市场找了一圈，还真没什么竞品。

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