拒绝跟买方签署阴阳合同 构成违约吗？ 半岛问法热线聚焦房屋买卖纠纷

文/图　半岛全媒体记者　尹彦鑫　蒋凯

房屋延期交付开发商各种理由拒绝赔偿违约金?新房交付时认为精装修达不到约定价位标准?一直以来,房子都是老百姓谈论的热点话题。5月9日,半岛问法热线聚焦房屋买卖纠纷,邀请山东德衡律师事务所的王明律师和王洁茹律师做客,现场接听市民来电,为市民解答房屋买卖过程中遇到的问题。

上午9点30分,80889800热线就准时响起,“几年前,我通过中介买了一处期房,房屋下来之后,房子就落在儿子名下,因为我们不去住,就又委托中介出售。”李女士告诉王明律师,近期中介联系说有一个买家有购买意向,对方给了2万元的定金。

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“现在的问题是,我们收了定金,签了合同之后,中介又联系我,让我们配合对方签一个假合同,假合同约定的房屋总价是130万,比实际价格多了近20万元,方便给对方多批房贷。”李女士觉得,这样不合理也不合法,就拒绝配合对方签这个合同。“现在对方跟我说,我拒绝配合就算违约,需要根据合同约定赔偿对方双倍定金,我想问一下,这种情况算是违约吗?”

听完李女士的问题,王明律师给出了专业的解答。“这种情况您是不构成违约的,对方没有理由要求您超出合同之外,去配合他办理贷款的权利。”同时王明律师还认为,如果对方最终因为没有办理下贷款导致无法在约定时间支付购房款,那么,对方就应当承担违约责任,李女士可以不退给对方这2万元定金。

“几年前,我购买了一套商品房,并一次性支付购房款二百余万元,按照合同约定开发商应于当年年底前将房屋交付给我,否则应支付已付房款日万分之一的违约金,逾期120天以上,开发商应支付已付房款日万分之二的违约金。”高先生说,到现在房子都没有交付,已经逾期500多天。“我找开发商协商,对方一直称,因地方公用设施建设单位导致工程延误,开发商不承担逾期交房责任,那么我们业主的损失该由谁来承担?”

王明律师表示,开发商主张其因为地方公用设施建设单位导致工程延误不承担逾期交房违约责任,需要提供充足的证据来证明,如果开发商所提交的证据尚不足以证明这一主张,那么很难得到法院的支持。

王明律师认为,如果开发商认为其延期交房系第三方造成,也应当先行向购房者承担违约责任。

■问题1

房价上涨要求解除合同

买方应该如何维权?

市民热线:市民赵先生与马先生签订了《青岛市存量房屋买卖合同》,赵先生以人民币350万余元购买马先生所有的位于青岛市市南区福州南路的房屋。合同签订后,赵先生准备好所有资金联系马先生,希望尽快办理房屋转让手续。可多次催促,马先生总是以各种理由推脱,最近马先生以房屋价格出现上涨、继续履行显失公平为由,拟单方解除合同。赵先生认为马先生的行为违反了双方签订的《青岛市存量房屋买卖合同》及《补充条款》的约定,询问律师自己应该如何维权?

律师说法:《民法典》的相关规定中有约定:合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。根据赵先生的描述,马先生的房屋价格上涨虽然可能超出当事人的预见,但仍属于正常的商业风险,故马先生以房屋价格出现较大上涨、继续履行显失公平为由主张调整交易价格缺乏充分的法律依据,法院应当不会支持。赵先生完全可以通过司法途径,要求马先生继续履行合同,尽快配合办理房屋的过户手续,并承担因违约给自己带来的相应损失。

■问题2

参与团购预付的款项

开发商不退款咋办?

市民热线:2018年3月初,某开发商公开宣传承诺其开发建设的黄岛区长江东路的某小区商品房项目,2020年12月31日前可交房,同时承诺参加单位团购可优先选房。市民陈先生于2018年4月7日参与单位团购,按某开发商的要求向其指定账户汇入10万元整,某开发商当场承诺随后可安排选房。可由于某开发商开发的楼盘户型、团购价格等不符合陈先生买房需求,陈先生未参与选房。后陈先生多次催要退款,某开发商却说陈先生未放弃选房,支付的款项不属于意向金,且陈先生具有缔约过失责任,不能办理退款手续。陈先生询问律师该怎么办?

律师说法:根据《民法典》相关规定:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:1.假借订立合同,恶意进行磋商；2.故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3.有其他违背诚信原则的行为。根据陈先生的描述,某开发商的楼盘户型、团购价格等与当初的宣传出入较大,且陈先生与某开发商未签订任何合同,只是支付了10万元款项,该款项系购房意向金。双方未达成房屋买卖的合意,某开发商应退还陈先生购房意向金并支付资金占用期间的利息。陈先生完全可以通过司法途径维护自己的合法权益。

■问题3

因质量瑕疵致逾期交付

开发商承担违约责任吗?

市民热线:市民张先生购买某开发商开发建设的精装修房屋一处,并按时支付了房屋的全部价款。2019年3月,某开发商在具备交付条件后通知张先生办理房屋交付,张先生在验收房屋时因对房屋装修质量不满而拒绝收房。后某开发商对房屋进行了维修,2020年7月25日张先生接收了房屋,并办理收房手续。张先生询问律师,因为开发商房屋的质量问题,导致房屋应交付之日与实际收房日期不一致,自己是否可以要求某开发商承担逾期交房违约责任?

律师说法:不是所有的质量瑕疵问题都构成房屋买受人拒收房屋的合理事由,首先要看房屋质量问题是否存在合同约定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的质量问题是否达到法定的拒收事由,在无法判断时应看存在的质量问题是否严重影响买受人的正常使用。否则,属于开发商的维修外包范畴,在维修维保期间给买受人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。张先生主张房屋存在质量问题属于保修范围,某开发商应承担保修义务。依据相关规定,在保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。因此张先生可以要求某开发商,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准,支付相应的赔偿金额。

■问题4

装修标准与宣传不符

是否可要求赔差价?

市民热线:2021年市民刘先生去黄岛某小区看房子,开发商承诺房屋都是精装修,且带刘先生看了样板间,刘先生感觉房屋的装修很好。当时销售人员承诺房子的装修标准与样板间一致,刘先生就签订了购房合同,购买了该小区的房子。可实际入住后,刘先生发现房屋装修标准达不到合同约定的标准,房屋装修质量标准远低于样板间装修质量标准。且小区内有很多业主和刘先生有同样的感觉,刘先生询问律师,自己能否以精装修房屋装修存在质量问题或质量标准低为由要求开发商赔偿装修差价损失?

律师说法:精装修交付的房屋越来越多,对于精装修标准低或是存在质量问题,买受人该如何维护自身的权益,一是本着合同有约定应从约定,买受人如果认为交付房屋的装修标准不符合合同约定,可以要求开发商承担违约责任。二是房屋的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素,在双方当事人自愿平等协商的基础上形成,并非对房屋装修中各单项项目用料及施工价值的简单累加所认定的,该观点是当前司法实践中普遍认同的观点。因此刘先生购买的商品房的装修标准不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值,以此要求开发商赔偿装修差价损失的诉求,很难得到法院的支持。

■问题5

购买了母亲的公租房

哥哥有资格占有吗?

市民热线:市民王女士的母亲有一套公租房,户主是母亲,王女士的户口也在房子里。王女士和母亲一起居住在公租房内,哥哥成家后在外居住,户口也不在房子内。后来母亲去世了,房子一直是王女士自己居住。后来在政策允许的情况下,王女士出资购买了该公租房,也办理了房屋登记手续。前段时间,哥哥找到王女士,提出当年母亲在世时,曾明确表示该房子归他所有,要求王女士将房子过户给他。王女士咨询律师,自己出资购买的房子,哥哥有权利占有吗?

律师说法:公租房是由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平,面向符合规定条件的人群提供的保障性住房。公租房不是归个人所有,而是由政府或公共机构所有。王女士的房子原本是公租房,母亲是原有的承租人,母亲去世后,房屋的承租人变更为王女士。对于公租房,承租人房子只有使用权,并没有产权,承租人并没有权利去处置该房产。虽然母亲在世时表示房子留给哥哥,但其实那是无效的遗嘱,因为母亲对房产没有处置权。因为政策原因,王女士现在已经出资购买了该房产,房产也已经登记在王女士名下,这属于王女士的私有财产,哥哥是没有权利要求王女士过户给他的。

■问题6

与前夫离婚后购买的房产

前夫私自处理是否合理?

市民热线:市民李女士与高先生在婚姻存续期间育有一子,2021年,李女士与高先生协议离婚,儿子跟李女士一起生活。为了给共同的孩子一个保障,李女士与高先生离婚后,决定由双方共同出资,购买一套房产,性质为按份共有,即李女士与高先生各占50%。同时双方签订协议,约定等儿子成年后,将该房产过户给他。可最近李女士发现,原本登记在前夫高先生名下的房产份额已经被他转让给现在的妻子。李女士询问律师自己是否有权主张前夫高先生按协议履行?

律师说法:李女士与前夫高先生是在离婚后共同购买的房产,虽然双方签订了相关的协议,约定日后该房产将过户到自己孩子名下,但其实该协议实际上是一种赠与协议或赠与合同。在法律上称之为诺成性合同,基于该合同的诺成性,赠与人做出意思表示时虽未实际取得但将来可以取得的财产,也可成为赠与合同的“标的”。赠与,是指既不需要付息也不需要还本,是“标的”单方面转移。根据相关法律规定:赠与人享有任意撤销权,即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。房子是李女士和前夫高先生按份共有购买的,高先生名下的份额属于个人财产,在房产没有过户给孩子之前,是有权处置其个人财产的。当然李女士可以和前夫高先生进行协商,毕竟是双方的孩子,希望高先生能继续履行协议。

■相关判例

房屋层高不足开发商应担责

案件回顾:张某、黄某购买B开发商的商业网点一套,预售合同约定的建筑层高均为5.4米。房屋交付后,张某、黄某发现房屋的层高净高只有5米。因买受人在购买时有按照两层分割使用的目的,现层高满足不了两层分割的目的,故诉至法院,要求B开发商按照层高差比例并参照房屋面积差异的法律依据以及处理规则诉请赔偿其损失近34万元并要求房地产开发企业承担诉讼费。

法院裁判:法院认为,张某、黄某依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于面积差的处理规则,对超过3%以上的部分按照双倍主张赔偿缺乏法律依据,最终按照体积比例的计算方法计算可利用空间对实际价格造成的影响来认定损失,判决B开发商赔偿张某、黄某层高损失20余万元。

律师意见:因现行的法律法规对层高不足的处理规则没有任何的规定,而且当前的商品房预售合同示范文本中对层高不足的处理规则也没有约定。律师经过大数据检索关于层高不足的案例发现,房地产开发企业均忽略了对层高不足时处理的规则进行补充约定,即使约定了,也是约定得过于笼统且不够明晰。因此,在司法实践中法院处理层高不足案件时没有任何的法律依据和合同依据。法院按照体积比例的计算方法计算可利用空间对实际价格造成的影响来认定损失更为合理。

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