卖房人不交房，买房人不付款，谁违约？法院这样判

在二手房买卖中，买方支付定金后，为了保证交易安全，支付剩余房款的期限一般会设置在交易过户递件之后。然而，在广州法院近日审理的一起房屋买卖合同纠纷中，买卖双方在合同中约定了“剩余房款在交易过户当天支付”，但最终这个合同的履行却陷入了僵局。究竟是怎么一回事？

(资料图片仅供参考)

合同约定过户当天付齐尾款 买卖双方均延期迟迟未履行

买方黄某与卖方陈某签订房屋买卖合同，约定房屋交易价格690万元，购房定金为100万元，剩余房款590万元为交易过户当天支付，双方应于2022年4月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。

但在实际履行过程中，买方黄某曾在4月8日向卖方陈某表示“可否将过户、付款时间改至2022年5月9日”，而卖方陈某也曾在双方微信聊天中表示“我们必须推迟大约一个月左右交房”，但双方对变更合同履行期限一直未达成一致。

最终，双方未能在4月30日办理过户登记手续，买方黄某提起了诉讼，主张继续履行合同，卖方配合其办理房屋过户及交付手续，并支付逾期交房违约金；卖方陈某同意继续履行合同，但提起反诉要求，要求黄某向其支付逾期支付房款违约金及剩余购房款。

双方均认为，合同未能及时履行是因对方的违约行为所致。

法院：驳回双方要求对方支付违约金诉求

究竟是谁违约？越秀法院经审理认为，结合买卖双方提交的聊天记录证据及合同的履行情况，买方可能存在未能按时支付尾款的问题，卖方可能存在迟延交房的问题，因合同约定买方支付房屋尾款及卖方交付房屋应在同一天履行，故事实上双方均对合同能否按时履行给对方造成了一定程度的不安，但双方并没有为消除不安有积极行动。

比如，黄某在履行期限前的最后一个工作日（4月29日）表示可在该日支付尾款，陈某要求“马上把房款打过来，收到钱后办过户手续”，黄某随后表示“时间来不及了，房管局快下班了，可以再找个时间协商”。在此情况下，双方对涉案合同未能如期于2022年4月30日前履行完毕付款及过户手续，均负有一定的责任。

由于合同约定不明，根据合同条文的表述，法院认为黄某的尾款支付义务与陈某的房屋交付义务应为同时履行义务，双方均具有同时履行的抗辩权。因双方均同意继续履行合同，最终，越秀法院判决双方共同办理产权过户登记手续，黄某向陈某支付房屋余款590万元，陈某将房屋交付给黄某使用，并驳回了双方要求对方支付违约金的诉讼请求。

本案经广州市中级人民法院二审判决维持原判，该判决已发生法律效力。

法官建议：合同约定不明时 当事人可通过积极行为减轻责任

越秀法院经办法官徐娟指出，房屋买卖合同是双务合同，即买卖双方互相承担义务、享有权利，民法典根据合同义务是否有履行先后顺序，规定了三种履行抗辩权，分别是同时履行抗辩权、先履行抗辩权、不安抗辩权。

三种抗辩权的法律后果为享有履行抗辩权的一方可以拒绝另一方的履行请求或中止履行，而不构成违约，因此是否成立抗辩权与是否违约密切相关。

本案中，合同约定“剩余房款在交易过户当天支付”“房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天”，在买方曾表示无法按时支付剩余房款，而卖方亦曾表示无法按期交付房屋的情况下，买卖双方均可以主张同时履行抗辩权，因此无法归责哪一方应承担违约责任。因买卖双方均有意继续进行交易，从尊重当事人实际意愿、维护合同有效履行、切实解决矛盾纠纷的角度出发，法院依法作出上述判决。

徐娟法官提醒，合同是“法锁”，明确的约定有利于锁定双方的权利义务，避免不必要的纷争，类似此类“支付剩余购房款”“递件过户”“交付房屋”等重要的合同内容，最好能明确约定履行的先后顺序，这是判断违约责任的前提。如果合同约定不明，当事人亦可以通过积极行为减轻责任，比如本案中，买方可以向卖方出示银行存款、转账流水等，明示其具备支付剩余房款的能力；卖方也可以及时表示延迟交房的情况已经消失，要求买方按时履行合同。合同的作用在于事先规避可能发生的风险，降低交易成本，提高履约效率，因此其中的重要内容应当充分协商，明确约定，这也是合同全面诚信履行的基础。

文/广州日报·新花城记者：章程 通讯员：梁艳华

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